1、抵押擔(dān)保是我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定的一種擔(dān)保方式，屬于物保，其又被稱(chēng)作“擔(dān)保之王”，其核心作用有兩個(gè)，一是增加了借款人的違約成本，可提高借款人的還款意愿；二是抵押作為第二還款在借款人無(wú)力還款時(shí)，可通過(guò)處置抵押物獲得還款來(lái)源，從而保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
2、抵押物既可能是債務(wù)人自己提供的，也可能是第三人提供的。
3、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的形式有折價(jià)、拍賣(mài)和變賣(mài)三種，無(wú)論哪種方式，抵押物的權(quán)屬一定會(huì)發(fā)生變更，因此，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的實(shí)質(zhì)是通過(guò)抵押物的交換（或變現(xiàn)）價(jià)值保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
4、實(shí)務(wù)中，就商業(yè)銀行等專(zhuān)業(yè)金融機(jī)構(gòu)而言，抵押的效力被法院否認(rèn)的情形并不多，有些業(yè)務(wù)抵押沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有作用主要是變現(xiàn)受到了影響，例如：抵押物被別的債權(quán)人首先查封、法院遲遲不進(jìn)行拍賣(mài)變賣(mài)、評(píng)估價(jià)值或保留價(jià)過(guò)高賣(mài)不出去、有承租人、共有人、買(mǎi)受人等提出執(zhí)行異議等。
5、以房屋抵押為例，一旦設(shè)定房屋抵押后，有兩個(gè)效果，一是可以限制房屋的交易和使用；二是取得對(duì)抵押物變價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。房屋抵押后，可以有效的限制抵押人對(duì)外出售房屋、出租房屋、二押給別人。
6、抵押權(quán)的核心效力是優(yōu)先受償權(quán)，這一效力對(duì)抗的是債權(quán)人以外的其他債權(quán)人，因此，抵押不僅僅是抵押權(quán)人和抵押人之間的事，其涉及到了其他債權(quán)人的利益，抵押權(quán)又被稱(chēng)作對(duì)世權(quán)。記住，當(dāng)別的債權(quán)人來(lái)和你搶的時(shí)候，你的抵押權(quán)能不能保的住以及是否優(yōu)先受償是問(wèn)題的關(guān)鍵。
7、無(wú)論是抵押物還是質(zhì)押物，都有兩個(gè)共同的特征，一是能夠交易和轉(zhuǎn)讓?zhuān)欢悄軌蛴秘泿藕饬科鋬r(jià)值。
8、常見(jiàn)的抵押物主要有房屋、土地使用權(quán)、在建工程、車(chē)輛、企業(yè)的機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)資料等，其中，房屋抵押和土地使用權(quán)抵押最為常見(jiàn)。
9、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施是不能抵押的，抵押無(wú)效。從目前司法實(shí)踐來(lái)看，民辦學(xué)校和民辦醫(yī)院相對(duì)于公辦機(jī)構(gòu)而言，僅是投資渠道上的不同，并不能否定其公益屬性，民辦醫(yī)院中的醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和民辦學(xué)校的教育教學(xué)設(shè)施仍屬于社會(huì)公益設(shè)施，抵押無(wú)效。
需要注意的是，從目前的來(lái)看，相應(yīng)房屋或土地哪怕沒(méi)在民辦學(xué)校、民辦醫(yī)院名下，比如在投資人名下，只要相應(yīng)房屋或土地由民辦學(xué)校、民辦醫(yī)院實(shí)際使用，法院仍?xún)A向于屬于社會(huì)公益設(shè)施，抵押無(wú)效。
10、耕地、宅基地、自留地、白留山等集體所有的土地使用權(quán)原則上是不能抵押的，但在部分試點(diǎn)地區(qū)允許農(nóng)戶(hù)以承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資。根據(jù)《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》，在部分試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是可以抵押融資的。目前農(nóng)村土地承辦經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作最大的難點(diǎn)在于抵押物的價(jià)值評(píng)估不夠規(guī)范、合理以及抵押物的流轉(zhuǎn)、變現(xiàn)比較困難。
11、我國(guó)實(shí)行的是以登記生效主義為主，登記對(duì)抗主義為輔的抵押登記制度，對(duì)于房屋、土地使用權(quán)、在建工程等不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)行的是登記生效主義，只有既簽訂抵押合同又辦理了抵押登記，抵押權(quán)才設(shè)立。對(duì)于車(chē)輛、機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)，實(shí)行的是登記對(duì)抗主義，以車(chē)輛為例，簽訂了車(chē)輛抵押合同，車(chē)輛抵押權(quán)就設(shè)立了，但是不到車(chē)輛管理部門(mén)辦理抵押登記，根據(jù)物權(quán)法188條的規(guī)定，不能對(duì)抗善意第三人。
12、租賃權(quán)之所以能對(duì)抗抵押權(quán)，根源在于根據(jù)《合同法》第229條的規(guī)定，承租人享有“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的權(quán)利，二者如何對(duì)抗，關(guān)鍵是看誰(shuí)設(shè)立在先，設(shè)立在先的租賃權(quán)能對(duì)抗在后的抵押權(quán)，抵押權(quán)要想對(duì)抗租賃權(quán)，不僅要設(shè)立在先，還要辦理抵押登記。（物權(quán)法第190條）。
13、根據(jù)最高院的相關(guān)判例，租賃權(quán)作為物權(quán)化的債權(quán)，應(yīng)以租賃人對(duì)租賃物實(shí)際占有、使用作為設(shè)立的時(shí)間。實(shí)踐中主要看承租人與出租人之間是否有合法有效的租賃合同，以及承租人是否實(shí)際占有使用租賃標(biāo)的物。
14、承租人于案件執(zhí)行過(guò)程中對(duì)涉案房產(chǎn)主張租賃權(quán)，本質(zhì)是阻卻房產(chǎn)的交付，屬案外人針對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出的異議，執(zhí)行法院應(yīng)對(duì)此進(jìn)行立案審查，并作出裁定；當(dāng)事人如對(duì)審查結(jié)果不服可提起案外人異議之訴，通過(guò)異議之訴程序解決涉案房產(chǎn)租賃權(quán)相關(guān)爭(zhēng)議。（民事訴訟法第227條）。
15、實(shí)務(wù)中，對(duì)于登記在一人名下的房屋，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)在辦理抵押登記時(shí)目前有兩種做法，第一種：登記在誰(shuí)名下誰(shuí)來(lái)辦理抵押登記即可，無(wú)需其配偶出面即可辦理抵押登記；第二種：即便登記在一方名下，也需要其配偶出面一同辦理抵押登記，其配偶需書(shū)面同意辦理抵押登記。根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第五十四條的規(guī)定，共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。因此，為防范風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論你當(dāng)?shù)氐怯洸块T(mén)如何要求，你都需要讓共有人出具同意抵押的生聲明。
16、對(duì)于登記在公司名下的財(cái)產(chǎn)抵押的，如果是給他人提供抵押擔(dān)保，也應(yīng)當(dāng)按照公司法第十六條的規(guī)定，由有權(quán)機(jī)構(gòu)作出相應(yīng)決議。
《公司法》第十六條：公司向其他企業(yè)投資或者為他人提供擔(dān)保，依照公司章程的規(guī)定，由董事會(huì)或者股東會(huì)、股東大會(huì)決議；公司章程對(duì)投資或者擔(dān)保的總額及單項(xiàng)投資或者擔(dān)保的數(shù)額有限額規(guī)定的，不得超過(guò)規(guī)定的限額。
公司為公司股東或者實(shí)際控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會(huì)或者股東大會(huì)決議。
前款規(guī)定的股東或者受前款規(guī)定的實(shí)際控制人支配的股東，不得參加前款規(guī)定事項(xiàng)的表決。該項(xiàng)表決由出席會(huì)議的其他股東所持表決權(quán)的過(guò)半數(shù)通過(guò)。
17、最高額抵押的最高限額建議不要受傳統(tǒng)抵押率思維的影響，應(yīng)當(dāng)按照抵押物的市場(chǎng)價(jià)值設(shè)定最高限額，但應(yīng)當(dāng)按照抵押率控制放款額。
18、關(guān)于最高額抵押的最高限額有本金最高額和債權(quán)最高額兩種觀點(diǎn)，目前債權(quán)最高額是主流觀點(diǎn)，建議在合同中對(duì)最高限額約定清楚，應(yīng)將本金、利息、罰息、復(fù)利及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的一切費(fèi)用預(yù)算在內(nèi)，在發(fā)放貸款的時(shí)候按照債權(quán)最高額控制放款額。
19、最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的不特定債權(quán)，在特定后，債權(quán)已屆清償期的，最高額抵押權(quán)人可以根據(jù)普通抵押權(quán)的規(guī)定行使其抵押權(quán)。
抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)最高額抵押權(quán)時(shí)，如果實(shí)際發(fā)生的債權(quán)余額高于最高限額的，以最高限額為限，超過(guò)部分不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΓ蝗绻麑?shí)際發(fā)生的債權(quán)余額低于最高限額的，以實(shí)際發(fā)生的債權(quán)余額為限對(duì)抵押物優(yōu)先受償?！稉?dān)保法司法解釋》八十三條
20、對(duì)于最高額抵押和查封的關(guān)系，目前有主觀說(shuō)和客觀說(shuō)兩類(lèi)觀點(diǎn)，從最高院的案例來(lái)看，主觀說(shuō)是目前主流觀點(diǎn)。筆者建議，在最高額抵押期間，每次新增貸款時(shí)，都要去登記部門(mén)看一看抵押物是否被法院查封，盡量縮短查詢(xún)與放款之間的時(shí)間間隔。
21、最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，抵押權(quán)人與抵押人可以通過(guò)協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額，但變更的內(nèi)容不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。物權(quán)法205條。
22、目前有的登記部門(mén)登記的抵押期限和借款期限一樣長(zhǎng)，很多人有疑問(wèn)，借款到期是否抵押也到期了？根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第十二條的規(guī)定，當(dāng)事人約定的或者登記部門(mén)要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力?！段餀?quán)法》第二百零二條：抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。
23、抵押合同中所擔(dān)保的債權(quán)額是由主債權(quán)金額與利息、罰息、違約金及實(shí)現(xiàn)債權(quán)所產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等附隨債權(quán)一起構(gòu)成的。而實(shí)踐中抵押登記所記載金額多為主債權(quán)金額（體現(xiàn)在《房屋他項(xiàng)權(quán)證》上。對(duì)此，最高院的最新判例認(rèn)為，《擔(dān)保法司法解釋》第六十一條關(guān)于“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)”的規(guī)定，是對(duì)抵押登記內(nèi)容的規(guī)定，而非是對(duì)抵押擔(dān)保范圍的規(guī)定。故抵押登記記載的抵押權(quán)利價(jià)值并非抵押人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的限額，對(duì)抵押權(quán)的效力不產(chǎn)生任何影響。
24、物保人保并存時(shí)風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)《物權(quán)法》第176條的規(guī)定，被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；沒(méi)有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。
25、當(dāng)債務(wù)人的物保和第三人的物保并存時(shí)，對(duì)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的順序沒(méi)有約定或約定不明確，有無(wú)順序上的要求實(shí)務(wù)中有一定爭(zhēng)議。根據(jù)最高院的判例，最高院認(rèn)為根據(jù)《物權(quán)法》第一百七十六條之規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定本案當(dāng)事人簽訂的《抵押合同》、《質(zhì)押合同》、《連帶保證合同》未明確約定實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)的順位的情況下，根據(jù)《物權(quán)法》的上述規(guī)定，債權(quán)人貴陽(yáng)長(zhǎng)城公司應(yīng)以六枝佳順公司提供的抵押物在拍賣(mài)、變賣(mài)后所得價(jià)款實(shí)現(xiàn)債權(quán)并優(yōu)先受償；不足部分再以源鑫洗煤公司、溢鑫科技公司、路鑫礦業(yè)公司提供的抵押物以及山西路鑫公司、張澤斌提供的質(zhì)押物在拍賣(mài)、變賣(mài)后所得價(jià)款繼續(xù)實(shí)現(xiàn)債權(quán)且優(yōu)先受償。
也即，債務(wù)人提供的物保和第三人的物保并存，實(shí)現(xiàn)債權(quán)也有順序上的要求。
案例信息：【中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司貴陽(yáng)辦事處與六枝特區(qū)佳順焦化有限公司、貴州路鑫喜義工礦股份有限公司等債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛、保證合同糾紛，最高人民法院，（2015）民二終字第280號(hào)。】
26、一般認(rèn)為，展期并未產(chǎn)生新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的延續(xù)，根據(jù)目前實(shí)務(wù)中的判例，展期后即便未辦理抵押變更登記，抵押繼續(xù)有效。
27、關(guān)于借新還舊的性質(zhì)實(shí)務(wù)中有兩類(lèi)觀點(diǎn)，觀點(diǎn)一認(rèn)為新債償還舊債后，舊債的主債權(quán)消滅，“借新還舊”交易模式下將導(dǎo)致原債權(quán)債務(wù)關(guān)系消滅，產(chǎn)生新的借貸關(guān)系。觀點(diǎn)二認(rèn)為“借新還舊”的本質(zhì)是對(duì)舊貸款的一種特殊形式的展期，原債權(quán)債務(wù)關(guān)系繼續(xù)存續(xù)，客觀上只是以新貸的形式延長(zhǎng)了舊貸的還款期限。
28、按照觀點(diǎn)一，如果是普通抵押，借新還舊后，舊貸款的主債權(quán)消滅，抵押權(quán)也跟著一并消滅，借新還舊后一定要重新辦理抵押登記。
29、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)既可以走普通訴訟程序，也可以按照特別程序的規(guī)定申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，抵押權(quán)人申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，由擔(dān)保物權(quán)人以及其他有權(quán)請(qǐng)求實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的人依照物權(quán)法等法律，向擔(dān)保財(cái)產(chǎn)所在地或者擔(dān)保物權(quán)登記地基層人民法院提出。
人民法院受理申請(qǐng)后，經(jīng)審查，符合法律規(guī)定的，裁定拍賣(mài)、變賣(mài)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人依據(jù)該裁定可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行；不符合法律規(guī)定的，裁定駁回申請(qǐng)，當(dāng)事人可以向人民法院提起訴訟。
30、未成年人名下的房屋抵押是否有效，目前實(shí)踐中爭(zhēng)議比較大，既有有效的，也有無(wú)效的，并且相關(guān)案例都非常多，建議在做這類(lèi)業(yè)務(wù)時(shí)要謹(jǐn)慎。
31、對(duì)于抵押遇到拆遷的問(wèn)題，最高院判例認(rèn)為拆遷人對(duì)拆遷房屋是否設(shè)定抵押負(fù)有審慎的注意義務(wù)。拆遷人致使抵押權(quán)人失去對(duì)補(bǔ)償款的控制致使優(yōu)先受償權(quán)受損，拆遷人承擔(dān)賠償責(zé)任，但賠償責(zé)任應(yīng)以抵押權(quán)人未能從抵押人處獲償?shù)牟糠譃橄蕖?/span>